Van Kantoor naar Woning

De vraag naar woningen lijkt grenzeloos, althans in de randstad. Tegelijkertijd staan er landelijk miljoenen vierkante meters aan kantoren en maatschappelijk vastgoed leeg. In eerste instantie lijkt het dat dit simpel is in te vullen, maar de werkelijkheid ligt aanzienlijk genuanceerder.

Leegstand

Ook al ligt de financiële crisis achter ons; voor deze gedateerde voorraad kantoorpanden is op veel locaties nog geen nieuwe invulling gevonden. En deze is ook nog niet in zicht. Er zijn in de jaren ‘80 en ’90 van de vorige eeuw nu eenmaal gebouwen neergezet die ook in een gezonde economie niet meer aansluiten bij de huidige – digitale – samenleving en werkprocessen, of die op verkeerde plekken staan gebouwd.

Ook is een nieuwe leegstandsgolf op komst, namelijk leegstand van maatschappelijk vastgoed. Door veroudering van deze vastgoedvoorraad en door de decentralisatie in de zorg, komt een groeiend aantal zorgcomplexen leeg te staan. Hoewel vaak op betere locaties gelegen, is het ook hier niet eenvoudig om er een nieuwe bestemming voor te vinden.

Vraag naar woningen

In de eerste transformatiefasen werden kantoorgebouwen vaak herontwikkeld tot hotels of studentenhuisvesting. In steden was deze keuze logisch, want voor beide toepassingen is geen aanpassing aan de gevels nodig en het stelt relatief lage eisen aan de omgeving. Aanpassingen aan de gevels, zoals bij het creëren van buitenruimten, is vaak te duur om van de lege gebouwen een haalbaar verdienmodel te maken. Inmiddels is de woningvraag zodanig toegenomen, dat de eisen van bewoners bescheidener zijn en de opbrengsten van een getransformeerd gebouw aantrekkelijker. Dit heeft de deuren geopend voor succesvolle transformaties op plaatsen waar wonen enkele jaren geleden nog ondenkbaar was.

Nieuwe woongebieden in de Amsterdamse regio

De woningmarkt in grote steden heeft inmiddels haar hoogtepunt bereikt, waardoor de transformatiestroom in een stroomversnelling is geraakt. Hele gebieden worden in rap tempo aangepakt. Voor de eigenaren is immers geld te verdienen met deze nieuwe toepassing. In Amsterdam wordt momenteel hard gewerkt aan de transformatie van voormalige monofunctionele gebieden als Amstel III en Sloterdijk. De verwachting is dat in de komende 15 jaar deze gebieden van matige kantoorgebieden veranderen in stedelijke locaties met alle benodigde voorzieningen. Door vermenging van functies in deze gebieden en de toevoeging van de stedelijke voorzieningen worden deze plekken steeds aantrekkelijker gemaakt voor wonen, werken en recreatie. Daarmee is een positieve vicieuze cirkel in gang gezet.

Keerzijde kantorenmarkt

Door de grootschalige onttrekking van kantoorgebouwen aan de voorraad, zal het complexer worden om grote kantoorruimtes te vinden in Amsterdam e.o. Inmiddels wordt er weer volop gebouwd op de Zuidas, Overhoeks en aan de randen van het centrum. Maar als de vraag naar kantoorruimte weer toeneemt, bijvoorbeeld door de Brexit, zullen er onvoldoende locaties beschikbaar zijn en is er onvoldoende bouwproductie om dit aan te vullen. Mogelijk dat, in lijn met de ontwikkelingen op de woningmarkt, de omliggende gemeenten uiteindelijk uitkomst gaan bieden. Denk aan locaties als Zaanstad, Haarlem, de Haarlemmermeer en Amstelveen. Ook zullen andere grote steden in de randstad (Den Haag, Utrecht, Rotterdam) hier mogelijk van profiteren.

Nieuwe functies maatschappelijk vastgoed

De maatschappelijke gebouwen, zoals verzorgingshuizen en schoolgebouwen zijn vaak minder volumineus dan kantoren en gelegen op locaties die geschikt zijn voor alternatief gebruik. Een transformatie naar zorghotel, (zorg-)appartementen of seniorenhuisvesting ligt dan voor de hand maar normale appartementen zijn natuurlijk ook mogelijk. Hoewel er geen grote nieuwe vraag wordt verwacht naar maatschappelijk vastgoed, valt niet te ontkennen dat er sprake is van vergrijzing. De vraag naar zorg en zorghuisvesting zal dus in de komende jaren niet afnemen, maar toenemen. De aard van de vraag verandert echter wel en daarmee moeten de nieuwe zorgcomplexen gaan voldoen aan de eisen van de moderne senioren. Dat is al een hele transformatieopgaaf op zich.

Vragen over de transformatie van kantoor naar woning in Amsterdam? Neem dan nu contact op met Rick Hoogervorst, onze specialist in transformaties en beleggingen.

Comment

There is no comment on this post. Be the first one.

Leave a comment